Segun Wharton Knowledge, entre 2022 y 2024, las ventas de casas en Estados Unidos descendieron en un 40%, alcanzando niveles no vistos desde la crisis de 2008. De acuerdo con principios económicos clásicos, esta caída en la demanda debería haber provocado una reducción en los precios de los inmuebles. Sin embargo, los valores reales de las viviendas se mantuvieron estables, generando un enigma que ahora se ha explicado en un nuevo estudio. El trabajo titulado "Unlocking Mortgage Lock-In: Equilibrium Effects in a Spatial Housing Ladder Model", desarrollado por Julia Fonseca, profesora de finanzas de la Universidad de Illinois, Lu Liu, del Wharton School, y Pierre Mabille de INSEAD, identifica una característica clave del mercado de hipotecas: la imposibilidad de transferir una tasa fija baja cuando se cambia de vivienda.
Este mecanismo, conocido como "lock-in", se refiere a que los propietarios que adquirieron hipotecas a tasas bajas durante los años de tasas históricamente bajas (2020-2021) se resisten a vender sus casas, pues al hacerlo, perderían la ventaja de su tasa fija. El estudio va más allá: analiza no solo decisiones individuales, sino el impacto colectivo sobre el mercado inmobiliario. Los autores descubren que esta resistencia afecta de forma desigual a distintos tipos de movimientos. Mientras que la mayoría de los compradores que cambian de vivienda lo hacen hacia espacios más pequeños, los "downsizers" —es decir, quienes dejan viviendas más grandes por otras más reducidas— son los más afectados.
El resultado es que la oferta de casas en el mercado se reduce más que la demanda. Esto ocurre porque los propietarios que se quedan con sus casas grandes no se incorporan al mercado como compradores de viviendas más pequeñas. Por tanto, el número de viviendas disponibles disminuye más que el número de personas que desean comprar algo más pequeño. La diferencia genera una presión sostenida sobre el mercado, que aumenta la demanda neta. Los investigadores estiman que esta fuerza interna puede compensar casi por completo la caída en las ventas de casas.
Para el lector peruano, este fenómeno tiene un claro eco. En el mercado inmobiliario nacional, donde las tasas de interés han aumentado recientemente, se observa una estabilidad en los precios de viviendas, a pesar de una disminución en las transacciones. Esto podría deberse a que muchos propietarios, especialmente en ciudades como Lima o Arequipa, han adquirido hipotecas a tasas bajas en años pasados. Al enfrentar un aumento de tasas, muchos se mantienen en sus casas, evitando vender, incluso si eso significa que no pueden acceder a nuevas viviendas más pequeñas o económicas. Así, la oferta de viviendas en el mercado se reduce, y aunque hay menos ventas, los precios no caen. Este comportamiento colectivo puede explicar por qué, en el Perú, las viviendas de clase media siguen siendo atractivas, incluso cuando las tasas de interés suben.