Según Gestión Tu Dinero, el mercado inmobiliario de Lima presenta una evolución notable en los tamaños de las viviendas vendidas. Desde enero hasta julio del 2026, el promedio de área de las unidades vendidas cayó de 66,3 m² a 64,1 m², mientras que el valor promedio de las transacciones descendió de S/ 462,000 a S/ 437,000. Este cambio no implica una reducción generalizada de precios, sino una redistribución de la demanda hacia unidades más compactas y adaptadas a los niveles de ingresos de los compradores.
El análisis de CODIP revela que las viviendas entre 40 y 60 m² representan el 50% de las ventas totales, mientras que el segmento de 60 a 70 m² concentra el 16% y el de 30 a 40 m² otro 14%. Esta concentración indica que las familias están redefiniendo sus necesidades, priorizando espacios funcionales, accesibles y ubicados en zonas estratégicas. La funcionalidad se convierte en el eje principal, con las áreas comunes asumiendo funciones que antes eran parte del diseño doméstico.
Los distritos más activos en esta tendencia son Lima Moderna, Lima Centro y Lima Norte. En Lima Moderna, Jesús María, Surquillo y San Miguel son los puntos clave donde se concentra mayor oferta de unidades pequeñas. Cercado de Lima es el núcleo principal en Lima Centro, mientras que en Lima Norte, las viviendas compactas se distribuyen en zonas específicas aún en desarrollo. Esta geografía refleja una estrategia de mercado que busca equilibrar disponibilidad y costo, adaptándose a la realidad de compradores con ingresos limitados.
Para los peruanos que buscan acceder a una vivienda sin comprometer su estabilidad financiera, este panorama ofrece una alternativa realista. El mercado no se está reduciendo en tamaño, sino que se está reorganizando. Las unidades más pequeñas no son una solución de emergencia, sino una respuesta estructural a la necesidad de vivir con eficiencia. En un contexto donde los costos de vivienda siguen creciendo, elegir un departamento funcional y bien ubicado puede ser la mejor estrategia para mantener el equilibrio entre el costo y la calidad de vida. La clave está en entender que el tamaño no define el valor, sino cómo se utiliza el espacio.
Este cambio en la demanda también implica una nueva forma de pensar en la propiedad: no se trata de tener más, sino de tener mejor. Para el peruano medio, un departamento de 40 a 60 m² puede ser el primer paso hacia una vivienda digna, sin sacrificar la viabilidad financiera a largo plazo.