Segun arXiv q-fin, un estudio reciente analiza si la concentración de empresas inmobiliarias en barrios específicos está ligada a una subida acelerada de los alquileres, especialmente en comunidades de mayoría minoritaria. El trabajo examina datos de declaraciones financieras de empresas de inmuebles registradas en el sistema EDGAR de la SEC, geolocalizados por tramos de censo. Estas cifras permiten medir, por primera vez, el grado de concentración de propietarios corporativos en cada tramo de población. Los resultados se basan en el Índice de Alquiler Observado de Zillow (ZORI), que registra precios reales de alquileres en distintos mercados estadounidenses. Para evitar sesgos por ubicación de inmuebles en zonas ya con alta demanda, el modelo incorpora un índice innovador: el Índice de Carga Algorítmica en Vivienda (AHBI), que combina datos de presión en alquileres y escasez de viviendas provenientes del censo de la EPA.
El análisis abarca 665 tramos de censo en diez ciudades estadounidenses. Los resultados muestran que duplicar la concentración de empresas de inmobiliarias en un barrio está vinculado a un aumento del 2,8 por ciento en la subida de alquileres entre 2019 y 2023 (p = 0,086; p = 0,030, robusto mediante prueba HC1). Este efecto es más pronunciado en barrios con mayoría minoritaria. En estos casos, los tramos con alta concentración de propietarios corporativos registran un incremento del 5,9 por ciento en alquileres frente a barrios blancos similares (p = 0,039). Un modelo de predicción basado en XGBoost logra explicar el 44 por ciento de la variación en el crecimiento de alquileres fuera del conjunto de datos. Las pruebas de SHAP confirman que la concentración de propietarios tiene un impacto positivo en barrios minoritarios y negativo en zonas blancas.
Para el lector peruano, este hallazgo tiene implicaciones directas. En el contexto de la creciente demanda de vivienda en ciudades como Lima, donde los barrios periféricos suelen tener menos acceso a políticas de regulación, el modelo sugiere que la concentración de inmobiliarias podría influir en el precio de alquileres. Si bien el estudio se basa en Estados Unidos, su estructura metodológica puede aplicarse a escenarios similares en el Perú, donde las empresas de gestión inmobiliaria operan en zonas con diferencias sociales y económicas. La evidencia indica que, en comunidades con mayor diversidad demográfica, los alquileres podrían aumentar más rápidamente si la concentración de propietarios corporativos crece. Esto subraya la necesidad de monitorear el papel de las empresas inmobiliarias en procesos de acceso a vivienda, especialmente en barrios que ya enfrentan tensiones económicas. Es un recordatorio de que la regulación del mercado inmobiliario debe considerar no solo el precio, sino también la composición social de los barrios afectados.